양도소득세 계산 공제까지

보통 양도소득세로 인하여 딜을 진행하지 않는 상황이 많습니다. 해당 세금이 상당히 추출되면 수익이 감소하는 것이 그 이유입니다. 그런데 막상 양도소득세 계산을 진행하면 자신이 예상하고 있던 금액보다 낮은 수준일 수 있습니다.

 

그렇기 때문에 딜을 하려고 하는 자들은 양도소득세 계산을 어떻게 하는지 인지하고 있는 것이 좋습니다. 오늘은 해당 세금을 어떻게 계산하는지 사례를 통하여 이해하기 쉽게 포스팅을 써보려고 합니다. 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다.

 

일단 양도소득세 계산을 하기 위한 예시로 해당 부동산 실거래가를 기준으로 양도금액은 500,000,000원, 취득금액은 300,000,000원이라고 가정을 하겠습니다. 이것은 취득세가 합쳐져 있는 금액이라고 해보겠습니다.

 

기준시가는 양도금액이 400,000,000원, 취득금액이 250,000,000원이라고 하고 이때 취득세는 합쳐져 있지 않다고 가정을 하겠습니다. 딜을 한 날짜는 양도의 경우 15년도 12월, 취득의 경우 10년도 12월이라고 예를 들어보겠습니다.

 

양도소득세 계산을 진행하기 위해서는 제일 먼저 해야 하는 것이 바로 수익을 추출하는 것입니다. 공식은 당연히 양도금액에서 취득금액과 여러 가지 경비를 뺀 것입니다. 이 부분에서 하나 조심해야 하는 것이 있습니다.

 

그것은 바로 실거래가, 기준시가 가운데 무엇을 기준으로 양도소득세 계산을 진행하느냐입니다. 위의 사례를 볼 때 실거래가를 기준으로 하면 수익은 200,000,000원이고 기준시가로 진행하면 150,000,000원입니다.

 

원래 06년도까지는 기준시가를 기준으로 진행했습니다. 그렇지만 1년후부터 실거래가를 기준으로 진행을 하게 됩니다. 위의 사례에서 양도를 한 일자가 15년도이므로 실거래가를 기준으로 하여 양도소득세 계산을 해야겠습니다.

 

실거래가로 진행을 하면 취득금액과 더불어 여러 가지 경비를 차감하는 것이 가능하므로 영수증을 잘 관리해야 세금을 줄이는 것이 가능합니다. 수익 금액이 어느 정도인지 추출되었다면, 양도소득세 계산으로 장기보유 특별공제를 적용해야 합니다.

 

이는 부동산을 장기간 가지고 있었던 사람에게 주는 이점입니다. 한 가구에 주택 한 개를 가지고 있을 경우 삼년을 가지고 있었을 때 24 percent 부터 시작해서 십년 넘게 가지고 있었을 때 80 percent까지 붙습니다.

 

이는 높은 가격의 집을 가지고 있는 사람에게 좋습니다. 그밖의 경우에는 가지고 있었던 기간의 3 percent를 공제 받는 것이 가능합니다. 그렇기 때문에 해당 사례의 양도소득세 계산은 5년을 가지고 있었으므로 200,000,000 - (200,000,000 x 15 percent) = 170,000,000원이 나옵니다.

 

그리고 기본적인 공제가 존재합니다. 이것은 한 사람에 1년당 2,500,000원을 차감해줍니다. 그렇기 때문에 170,000,000원 - 2,500,000원 = 167,500,000원이 나옵니다. 이 금액에 이제 양도세율을 곱해주면 됩니다.

 

양도세율은 가지고 있었던 기간에 따라 상이해집니다. 일년 미만이라면 50 percent, 일년에서 이년 미만은 40 percent, 이년 이상은 6에서 38, 등기를 하지 않고 넘기는 것이라면 70 percent입니다. 사례에서 가지고 있었던 기간은 오년이기 때문에

 

167,500,000원 x 38 percent - 19,4000,000원(누진공제) = 44,250,000원이라는 양도소득세 계산 결과가 나오게 됩니다. 여기에다가 지방소득세 10 percent를 추가하면 48,675,000원이 추출되게 됩니다.

 

이렇게 계산을 통하여 추출된 세금은 신고를 하는 날짜가 포함되어 있는 달이 끝나는 마지막 일자부터 두 달 안으로 양도를 하는 사람이 살고 있는 곳의 세무서로 내야 합니다. 준수하지 않으면 20 percent가 붙게 됩니다. 위의 예시로 따지면 약 8,000,000원이 발생하게 되는 것이죠.